W dotychczasowym stanie prawnym do kredytów hipotecznych stosujemy szereg regulacji o charakterze ogólnym, w tym m.in. Prawo bankowe, Kodeks cywilny. Do kredytów hipotecznych do kwoty 255.550 zł stosuje się także niektóre przepisy ustawy o kredycie konsumenckim, odnoszące się do zakresu informacji przedkontraktowej, wymogów formalnych umowy o kredyt oraz sankcji kredytu darmowego.

Implementacja Dyrektywy hipotecznej ma ten rozproszony stan prawny uporządkować. Nowa regulacja (najprawdopodobniej będzie nosiła nazwę ustawy o kredycie hipotecznym) będzie kompleksowym aktem prawnym obejmującym wszystkie etapy udzielania kredytu hipotecznego, przedkontraktowy, kontraktowy i zakończenie umowy. Podstawę do opracowania Dyrektywy stanowiły prace Rady Stabilności Finansowej, której Grupa G-20 na bazie kryzysu finansowego zleciła opracowanie zasad dotyczących należytych standardów zawierania umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi.

Fundamentalnym celem Dyrektywy hipotecznej jest usprawnienie wewnętrznego rynku kredytowego, który powinien funkcjonować przejrzyście, w oparciu o wysoki poziom ochrony konsumentów i zapewnienie, że instytucje, z którymi konsumenci zamierzają zawrzeć umowę, działają w sposób profesjonalny i odpowiedzialny.

W jaki sposób Dyrektywa zamierza osiągnąć zakładane cele? Wzorem Dyrektywy o kredycie konsumenckim, wprowadzony zostanie jednolity standard informacji podawanych w reklamie kredytu hipotecznego. Te informacje co do zasady dotyczą danych identyfikacyjnych podmiotów udzielających kredytu oraz wskaźników finansowych konkretnego produktu, takich jak stopa oprocentowania, całkowita kwota kredytu, RRSO, w stosownych przypadkach także wysokość rat.

Również ujednolicone zostaną wymogi informacyjne przed zawarciem umowy, które konsument otrzyma na tzw. formularzu informacyjnym, znanym już z ustawy o kredycie konsumenckim (zmodyfikowanym i dostosowanym do specyfiki kredytów hipotecznych). Dyrektywa wyznacza maksymalny czas na zastanowienie się przez konsumenta nad wyborem konkretnej oferty zaprezentowanej w danym formularzu – 10 dni, przy czym Państwa członkowskie w ustawach implementujących będą mogły ten okres skrócić, do maksymalnie 7 dni.

Bardzo duże zmiany szykują się także w odniesieniu do pośredników kredytowych, niezwykle istotnego kanału dystrybucji kredytów hipotecznych. Nowa regulacja nakłada obowiązek rejestracji pośredników w odrębnym rejestrze, przy czym podstawą do wpisu do rejestru będzie posiadanie przez pośrednika kredytowego odpowiedniego ubezpieczenia OC (suma polisy ubezpieczeniowej jeszcze nie znana), wypełnianie przez niego standardów kompetencji i wymagań zawodowych (których zakres zostanie ustalony) oraz nieposzlakowana opinia pośrednika lub jego władz (w przypadku osób prawnych). Nadzór nad pośrednikami kredytowymi zostanie powierzony najprawdopodobniej Komisji Nadzoru Finansowego.

Przy okazji implementacji Dyrektywy hipotecznej wrócił temat rejestru instytucji niekredytowych, tj. firm pożyczkowych, które dystrybuują kredyty konsumenckie. Dyrektywa nakazuje, by takie instytucje podlegały procedurom dopuszczenia do działalności, w tym wpisu instytucji do rejestru, a także nadzoru ze strony właściwego organu. Konferencja Przedsiębiorstw Finansowych (KPF) zaproponowała, po raz kolejny, stworzenie takiego rejestru instytucji pożyczkowych w modelu działalności regulowanej. Takie działania pomogą wzmocnić ochronę konsumentów, jednocześnie porządkując kompleksowo cały rynek kredytowy w Polsce.

Polska ma czas na implementację Dyrektywy do dnia 21 marca 2016 r. i nie jest to długi czas zważywszy na ilość szczegółowych kwestii nad którymi należy się zastanowić przy tworzeniu ustawy. To właśnie dlatego Minister Finansów zdecydował o powołaniu przy Radzie Rozwoju Rynku Finansowego Grupy roboczej ds. implementacji Dyrektywy, w skład której weszła m.in. Konferencja Przedsiębiorstw Finansowych (KPF), organizacja zrzeszająca największą ilość pośredników kredytowych w naszym kraju.

***

Marcin Czugan, Radca Prawny, Dyrektor Departamentu Prawno-Legislacyjnego KPF – magister prawa i ekonomii na Uniwersytecie Szczecińskim. Od października 2012 roku radca prawny przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Gdańsku. W czerwcu 2010 r. rozpoczął współpracę z Konferencją Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce, w której odpowiadał za przebieg procesu legislacyjnego na poziomie polskim i europejskim, a od stycznia 2014 r. pełni funkcję Dyrektora Departamentu Prawno – Legislacyjnego. Członek Komitetu Prawno – Politycznego Eurofinas (European Federation of Finance House Associations) z siedzibą w Brukseli oraz Zespołu roboczego ds. kredytu konsumenckiego EBIC (European Banking Industry Committee). Obecnie łączy pracę w obszarze stanowienia prawa z jego stosowaniem w praktyce.