Według danych Ministerstwa Sprawiedliwości[1] od 2008 do końca 2017 roku zawarto w Polsce 75 254 umów o dożywocie dotyczących nieruchomości, z czego ponad 55 000 – nieruchomości nierolniczych. Z danych Ministerstwa wynika, że dynamika przyrostu umów o dożywocie, w ciągu ostatnich dziesięciu lat, przekracza średnio 15 proc. w skali roku, co potwierdza, że tego typu umowy wciąż zyskują na popularności. Poza umowami o dożywocie, funkcjonują w Polsce prywatne umowy pożyczek pod zastaw nieruchomości oraz umowy renty, w ramach których dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości. Wszystkie z nich mogłyby stanowić rynek hipoteki odwróconej w Polsce, gdyby tenże rynek był uregulowany, a umowy były zawierane w ramach profesjonalnej usługi finansowej. Niestety, umowy tego typu, w zdecydowanej większości nie są zawierane przez wyspecjalizowane instytucje, lecz przez osoby i podmioty, które nie posiadają kompetencji, wiedzy i kapitału do rzetelnej wyceny, oceny ryzyka oraz zagwarantowania wypełnienia obietnic i zobowiązań, składanych w ramach zawartych umów.

Od wielu lat media regularnie donoszą o nadużyciach, które mają miejsce w związku z zawieraniem tego rodzaju umów. Środowisko sędziów i notariuszy zwraca uwagę na rosnącą skalę problemu oraz coraz większą liczbę osób pokrzywdzonych, z tytułu zawarcia takich umów. Od 2013 roku Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów[2], Rzecznik Praw Obywatelskich[3] i Fundusze Hipoteczne zrzeszone w Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych (KPF) postulują o uregulowanie rynku, stworzenie przepisów, gwarantujących bezpieczeństwo wszystkim jego uczestnikom, ale przede wszystkim Seniorom. Coraz bardziej zauważalną staje się konieczność podjęcia działań, zmierzających do profesjonalizacji usługi.

Równolegle od 2008 roku istnieją wyspecjalizowane w usłudze hipoteki odwróconej instytucje, Fundusze Hipoteczne, Członkowie KPF, które są wyposażone w odpowiedni kapitał, dysponują odpowiednią wiedzą, doświadczeniem i od lat regularnie wypłacają świadczenia polskim Seniorom. Fundusze Hipoteczne zobowiązały się do rzetelnego przestrzegania Zasad Dobrych Praktyk i poddają się w tym zakresie corocznemu audytowi. Według danych przedstawionych w niniejszym raporcie, od początku działalności do końca 2017 roku podmioty zrzeszone w Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych wypłaciły polskim Seniorom świadczenia o wartości przekraczającej 15 mln złotych.

Dane z niniejszego raportu wskazują jednak, że profesjonalny rynek hipoteki odwróconej od 2014 roku jest w stagnacji. Można pokusić się o stwierdzenie, że w krótkim okresie nie jest w stanie sprostać oczekiwaniom klientów i „przegrywa” ze świadczeniodawcami nieprofesjonalnymi. Dzieje się tak mimo stałej, kilkunastoprocentowej dynamiki przyrostu umów o dożywocie. Czy w długiej perspektywie uda się przekonać konsumentów do wiarygodnego, profesjonalnego i bezpiecznego rozwiązania oferowanego przez Fundusze Hipotecznego? Zmiany demograficzne, ogromne zainteresowanie Seniorów dodatkowym źródłem dochodu na emeryturze oraz doświadczenia płynące z zagranicznych, rozwiniętych rynków hipoteki odwróconej wskazują, że profesjonalizacja i regulacja polskiego rynku hipoteki odwróconej stała się już koniecznością.

Rynek hipoteki odwróconej na świecie

Z badań firmy konsultingowej Milliman, zamieszczonych na łamach FT Adviser[4], wynika, że rynek hipoteki odwróconej w Stanach Zjednoczonych traci na wartości. W Stanach Zjednoczonym największym graczem wciąż pozostaje American Advisors Group z około 20 proc. udziałem w rynku, natomiast pozostałe firmy konkurują o klientów z setkami innych usługodawców. Największy boom na produkty hipoteki odwróconej w USA zanotowano w latach 2008-2009, ale w 2011-2012 roku liczba podpisywanych umów zaczęła stopniowo spadać. Jedną z przyczyn były zaostrzone standardy dotyczące oferowania usług oraz przepisy związane z ochroną praw konsumentów.

W fazie podwyższonego popytu znajduje się zaś Wielka Brytania. Wiele gospodarstw domowych będzie musiało stawić czoła nieuniknionemu zadłużeniu, a jak pokazują statystyki z brytyjskiego rynku, jedną na osiem osób czeka emerytura bez oszczędności i starość z tykającą bombą zegarową w postaci kredytów z odsetkami. Z badań przeprowadzonych przez Just Group wynika, że wśród seniorów z najniższą emeryturą w kraju (ok. 7,619 funtów rocznie) aż 89 proc. posiada nieruchomości, co powoduje, że popyt na produkty typu eqiuty release wciąż będzie wzrastał.

Z kolei Hiszpanie, pomimo, że mają najmniej oszczędności pochodzących z prywatnych planów emerytalnych w Europie, to 85 proc. ich kapitału ulokowana jest w posiadłościach[5]. Ponieważ nieruchomości nie są tak łatwe do upłynnienia jak akcje czy obligacje, hipoteka odwrócona wydaje się tu najrozsądniejszym rozwiązaniem. Co ważne – w Hiszpanii hipoteka odwrócona jest przyznawana przez instytucje finansowe. Decyzja podejmowana jest na podstawie wartości danej nieruchomości oraz wieku właściciela lub właścicieli. Po podpisaniu umowy seniorzy otrzymują miesięczną i dożywotnią rentę nie tracąc prawa własności. Jeżeli w między czasie zdecydują się na skorzystanie z usług oferowanych przez domy opieki, nadal mają prawo do wynajmu nieruchomości w celu uzyskania dodatkowych korzyści finansowych.

Tymczasem w marcu 2016 roku włoski rząd zakończył proces wprowadzania regulacji obejmujących rynek hipoteki odwróconej, które były spójne z przepisami zainicjowanymi w 2014 roku przez Stowarzyszenie Konsumentów i Związek Włoskich Banków. Nowe rozporządzenie zapewniło wsparcie instytucjonalne i ochronę konsumentów, ale spowodowało również zaangażowanie nowych graczy i zrównoważony rozwój całej branży. W ciągu pierwszych 6 miesięcy po przyjęciu nowego rozporządzenia na rynek weszły 3 główne banki – mówi Claudio Pacella, Prezes Zarządu działającej we Włoszech firmy 65 Plus, Dziś instytucji bankowych i pozabankowych, które oferują produkty typu hipoteki odwróconej jest we Włoszech znacznie więcej. Z badań włoskiego serwisu Immobiliare.it wynika również, że na przestrzeni pięciu ostatnich lat, liczba reklam dotyczących hipoteki odwróconej wzrosła o 3,2 proc. z Genewą na czele (6,7 proc.) oraz Turynem (5,6 proc.) i Florencją (5 proc.). Liczba ofert rośnie we wszystkich włoskich miastach[6].

Szereg rozwiązań w tym zakresie dostępnych jest także we Francji. Jak podaje magazyn Le Monde, sektor equity release we Francji, mimo że mniej rozwinięty niż w Wielkiej Brytanii, ma szansę na dynamiczny rozwój[7], głównie ze względu na coraz więcej instytucji i agencji specjalizujących się w usługach tego typu. Na popyt wpływa wiele czynników. Aż 72 proc. francuskich emerytów powyżej siedemdziesiątego roku życia, którzy są właścicielami nieruchomości, chce pozostać we własnym domu najdłużej jak to tylko możliwe, podczas gdy ich emerytury spadają, zamiast rosnąć. Firma konsultingowa Financial Virage Viager zanotowała rosnącą potrzebę powstawania różnych produktów i usług w ramach equity release oferowanych zarówno przez fundusze instytucjonalne, ubezpieczeniowe oraz emerytalne. Rozwiązań jest wiele. Przykładowo, nieruchomość wartą 350,000 Euro można zamienić na pożyczkę w wysokości 60,000 Euro oraz miesięczną rentę w wysokości 800,00 Euro wypłacaną przez 15 lat. Dzięki takiemu rozwiązaniu sprzedawca może pozostać we własnej posiadłości ciesząc się dodatkowym dochodem, a instytucja pełniąca jednocześnie rolę nabywcy może zyskać pomiędzy 4,5 a 5 proc. zysku od posiadłości.

***

[1] Akty Notarialne w latach 1991-2017, dane Ministerstwa Sprawiedliwości na dzień 15 czerwca 2017 roku ze strony https://danepubliczne.gov.pl/dataset/akty-notarialne.
[2] https://uokik.gov.pl/aktualnosci.php?news_id=10657.
[3] https://www.rp.pl/artykul/977271-Hipoteka-odwrocona-nadal-grozna–bo-bez-regulacji-prawnych.html; www.rpo.gov.pl/sites/default/files/1697896.pdf; http://www.sprawy-generalne.brpo.gov.pl/pdf/2012/11/717429/1723849.pdf; http://www.rp.pl/Nieruchomosci/301199939-RPO-o-przekazywaniu-mieszkan-w-zamian-za-renty.html.
[4] https://www.ftadviser.com/mortgages/2018/05/23/the-rise-and-rise-of-the-equity-release-market-across-the-uk/?page=1
[5] http://www.larioja.com/la-rioja/hipoteca-inversa-20180521003315-ntvo.html
[6] https://www.immobiliare.it/
[7] https://www.lemonde.fr/economie/article/2018/04/07/des-agences-immobilieres-se-specialisent-dans-le-viager_5282114_3234.html

***

Robert Majkowski – założyciel i pierwszy Prezes Zarządu związany z Funduszem Hipotecznym DOM S.A. od 2008 roku. Pracuje na polskim rynku usług finansowych od 1997 r. W latach 1997-2003 pracował dla Grupy BRE Banku – w Skarbiec TFI oraz Skarbiec Asset Management Holding m.in. na stanowisku Dyrektora Generalnego odpowiedzialnego za sprzedaż i marketing funduszy inwestycyjnych i emerytalnych Skarbca. W latach 2004-2008 pracował między innymi w Sygma Bank Polska, Xelion Doradcy Finansowi, doradzał zagranicznym bankom i firmom inwestycyjnym w zakresie otwierania i prowadzenia działalności w Polsce. Od sierpnia 2017 roku Członek Rady Nadzorczej Q Securities S.A. Dom Maklerski. Absolwent Warszawskiej SGH oraz Politechniki Świętokrzyskiej. Ukończył studia podyplomowe z zakresu ubezpieczeń Warszawskiej Akademii Finansów we współpracy z John Cass London Business School. Robert Majkowski jest Wiceprzewodniczącym Komisji Etyki Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych.