– Chociaż przepisy Kodeksu Cywilnego regulują kwestie związane z umową renty dożywotniej i umową o dożywocie, to nikt nie kontroluje kontraktów zawieranych pomiędzy osobami prywatnymi, ani zapisów, które się w nich znajdują. To tak jakby istniał Kodeks drogowy, ale nikt nie wydawał praw jazdy. Postulujemy, by te prawa jazdy zacząć wydawać – mówią przedstawiciele funduszy hipotecznych DOM oraz Familia. Wskazują też, jakie pułapki czekają zarówno na seniorów, jak i świadczeniodawców prywatnych, czyli osoby podpisujące umowy z seniorami w zamian za przejęcie mieszkania.

Łukasz Pałka, ZPF: Udział funduszy hipotecznych w rynku hipoteki odwróconej w Polsce wynosi dziś mniej niż 1 proc. Zdecydowana większość seniorów podpisuje umowy renty dożywotniej bądź umowy o dożywocie z osobami prywatnymi a nie z instytucjami finansowymi. Dlaczego?

Katarzyna Brzeska-Miksa, prezes FH Familia: Zgadza się. Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że w ostatnich 10 latach zawarto w Polsce ponad 130 tys. umów o dożywocie. Faktycznie, aż 99 proc. z nich to umowy podpisane między osobami prywatnymi, bez jakiegokolwiek nadzoru ze strony państwa.

Powodem takiej sytuacji jest niska świadomość społeczna i – mówiąc wprost – ograniczone zaufanie do instytucji finansowych. Seniorzy podpisują więc tego rodzaju umowy z członkami rodzin bądź osobami poleconymi przez nich. A to często prowadzi do problemów, bo obie strony umowy nie zdają sobie sprawy z ryzyka.

Nie można jednak zakładać, że każda tego rodzaju umowa z osobą prywatną ma na celu oszukanie starszej osoby.

Katarzyna Brzeska-Miksa: Oczywiście, że nie. Ale zarówno seniorzy, jak i osoby biorące na siebie zobowiązania w zamian za mieszkanie seniora, zwykle nie wiedzą, jak taką umowę się realizuje.

Wystarczy wspomnieć o tym, że mało kto odróżnia pojęcia umowy o rentę dożywotnią od umowy dożywocia. Pierwsze wiąże się z regularną wypłatą określonego świadczenia pieniężnego. Drugie pociąga za sobą obowiązek opieki nad osobą starszą, zapewnienia jej wiktu i opierunku oraz organizacji pogrzebu – i w tym przypadku zakres takiej umowy jest już znacznie trudniej zdefiniować.

Robert Majkowski, prezes FH DOM: Liczba umów dotyczących przekazania mieszkania w zamian za świadczenia pokazuje, że seniorzy – których w Polsce jest przecież około 10 mln – szukają rozwiązań, by podreperować budżety domowe. To fakt. Skłaniają ich do tego przede wszystkim rosnące ceny i niewydolność systemu ubezpieczeń społecznych.

Jednocześnie około 8 na 10 seniorów ma na własność mieszkania, w których mieszkają. A średnia wartość takiej nieruchomości zwykle przewyższa kwotę środków zgromadzonych na kontach w ZUS. I tu pojawia się przestrzeń na rynek dla świadczeń nazywanych potocznie odwróconą hipoteką, które dają szansę na podniesienie comiesięcznych dochodów.

Czy nie jest jednak tak, że w Polsce raczej oczekuje się od seniorów, by przekazywali swoje nieruchomości młodszemu pokoleniu?

Robert Majkowski: Ależ oczywiście, że tak jest. Powiedziałbym nawet, że jest to rodzaj dyskryminacji osób starszych, którym odmawia się prawa do polepszenia warunków życia na emeryturze. Tak jakby starość miała być tylko czekaniem na śmierć, by rodzina przejęła mieszkanie. Stąd – jak wspomnieliśmy – często też biorą się umowy o świadczenia, opiekę w zamian za mieszkanie.

Ale powiedzmy to jasno – umów zawieranych między osobami prywatnymi nikt nie analizuje. Seniorzy, którzy się na nie decydują, powinni mieć świadomość, że są słabszą stroną, a osoba zobowiązująca się do świadczeń na rzecz seniora często składa obietnice bez pokrycia.

W czym zatem jest lepsza umowa o dożywocie lub umowa renty zawarta z instytucją finansową?

Katarzyna Brzeska-Miksa: Jest po prostu bezpieczna. Nie zobowiązujemy się do realizacji świadczeń, których nie spełnimy. Wypłacamy comiesięczne renty, które są waloryzowane o wskaźnik inflacji. Już sam proces przed podpisaniem umowy jest bardzo długi – zależy nam bowiem na tym, by senior dokładnie znał i rozumiał jej szczegóły. Dajemy dużo czasu na zastanowienie i nie mamy nic do ukrycia.

Proszę zwrócić uwagę, że wszystkie oszustwa, gdy ofiarami padli seniorzy, których mieszkania zostały przejęte, a zobowiązania wobec nich nie zostały zrealizowane, zawsze dotyczyły umów z osobami prywatnymi. Ten problem nigdy nie był związany z funduszami hipotecznymi.

Robert Majkowski: Tymczasem katalog ryzyk wiążących się z podpisaniem przez seniora umowy z osobą prywatną jest bardzo długi. Przecież ten, kto bierze na siebie zobowiązanie opieki, nie może być pewny tego, że za kilkanaście lat będzie go stać np. na pokrycie kosztów związanych z całodobową opieką nad seniorem. Nie chodzi nawet o złe intencje, ale o utratę pracy czy chorobę takiego świadczeniodawcy.

A co, jeżeli taki świadczeniodawca umrze wcześniej niż senior? Teoretycznie zobowiązanie comiesięcznych wypłat dla seniora lub opieki przejdzie na spadkobierców, ale w praktyce senior może już nigdy nie doczekać się realizacji obietnic w zamian za przekazane już wcześniej mieszkanie.

Tego rodzaju umowy to ruletka, z ogromny ryzykiem dla obu ich stron.

Niemniej, gdy spojrzymy na średnią wartość renty dożywotniej wypłacanej przez fundusze – a więc około 1,5 tys. zł miesięcznie – to kwota może wydawać się niska w stosunku do wartości mieszkania, przekraczającej zwykle 450 tys. zł.

Katarzyna Brzeska-Miksa: To duże uproszczenie. Nasze wyliczenia powstają na bazie modeli stosowanych m.in. przez ubezpieczycieli. Biorą one pod uwagę chociażby średnią długość życia na emeryturze, wartość nieruchomości, koszty zatrudnienia czy wartość pieniądza w czasie. Wszystko po to, by umowy były realizowane rzetelnie.

Robert Majkowski: Nasze usługi są często porównywane do sprzedaży nieruchomości. A tak naprawdę bliżej nam właśnie do usługi ubezpieczeniowej. Zresztą kapitałowa renta dożywotnia jest produktem ubezpieczeniowym, ale nie jest nim renta dożywotnia za mieszkanie. Jeżeli chodzi o średnią wysokość renty dożywotniej, to wystarczy uświadomić sobie, że po przekazaniu mieszkania funduszowi, senior mieszka w nim do końca swojego życia, średnio przed kilkanaście lat – przez ten czas instytucja nie zarabia np. na najmie nieruchomości, a w tym samym czasie wypłaca co miesiąc rentę. To wszystko wymaga bardzo dokładnego szacowania ryzyk, byśmy jako strona zobowiązana mogli realizować podpisane umowy przez lata. Szacowanie takiego ryzyko zawiera w sobie właśnie ten element ryzyka ubezpieczeniowego.

Postulują Państwo zmiany w prawie dotyczącym hipoteki odwróconej.

Robert Majkowski: Powód jest prosty – zwiększenie bezpieczeństwa seniorów. Bo chociaż na poziomie ogólnym, zgodnie z Kodeksem Cywilnym, przepisy regulują kwestie związane z umową renty dożywotniej i umową o dożywocie, to nikt nie kontroluje, w jaki sposób są one realizowane w relacjach między osobami prywatnymi i na masowym rynku, a obecnie to jest już rynek masowy. To tak jakby istniał Kodeks drogowy, ale nikt nie wydawał praw jazdy. Postulujemy, by te prawa jazdy zacząć wydawać.

W jaki sposób?

Katarzyna Brzeska-Miksa: Chcemy jak najszybciej wrócić do stworzonego już ponad 10 lat temu projektu Ustawy o Dożywotnim Świadczeniu Pieniężnym. Jej głównym celem było zwiększenie bezpieczeństwa i transparentności na rynku odwróconej hipoteki. Co istotne, cieszył się on poparciem m.in. organizacji senioralnych i wszystkich ugrupowań politycznych.

Projekt przewiduje np. obowiązek prowadzenia działalności przez podmioty oferujące tego rodzaju usługi w formie spółki akcyjnej z kapitałem zakładowym w wysokości min. 2 mln euro, nadzór rynkowy, obowiązkowe informowanie seniora o wszystkich szczegółach umowy, zakaz oferowania powiązanych produktów finansowych, wymóg wypłacalności i funduszu rezerwowego na świadczenia.

Robert Majkowski: To podstawy, by zacząć cywilizować ten rynek oraz by zarówno seniorzy jak i uczciwi świadczeniodawcy mogli czuć się bezpiecznie. Oczywiście nie chodzi o to, żeby zakazywać umów między osobami prywatnymi, ale by stworzyć realną i bezpieczną alternatywę dla osób szukających dodatkowego dochodu emerytalnego ze swojej nieruchomości.

Warto wspomnieć, że według przeprowadzonych na nasze zlecenie badań ponad 70 proc. Polaków uważa, iż Państwo powinno stworzyć jak najszybciej specjalne przepisy, które chroniłyby osoby starsze przekazujące mieszkanie w zamian za świadczenia.

Na jakie wzorce zagraniczne warto zwrócić uwagę?

Robert Majkowski: Najbardziej rozwinięty w tym zakresie jest rynek brytyjski, na którym tego rodzaju rozwiązania są powszechne, a seniorzy często korzystają z możliwości, by poprawić warunki życia na emeryturze. Są przy tym chronieni, a rynek jest profesjonalnie nadzorowany. Powinniśmy wziąć przykład z Wielkiej Brytanii.

***

Raport ZPF o rynku odwróconej hipoteki w 2024 r. jest dostępny na stronie: https://zpf.pl/badania-i-publikacje/raporty/