Rynek odwróconej hipoteki – uproszczenia i mity wciąż obecne

28/05/2013

Rynek odwróconej hipoteki, jako jeden z niewielu obszarów rynku usług finansowych, spotyka się z wieloma uproszczeniami, mitami czy niedomówieniami. Ich skala wymaga merytorycznego komentarza. Przykład takich uproszczeń można znaleźć w artykule Pana Bolesława Melucha pt.: „Odwrócony kredyt hipoteczny a odwrócona hipoteka – pilna potrzeba uregulowania”, opublikowanym na stronach internetowych Związku Banków Polskich w dniu 9 maja 2013 r. Ponieważ sama osoba Autora, jak i znakomita organizacja samorządowa są liderami opinii w Polsce, potrzeba merytorycznego komentarza wydaje się być jeszcze bardziej pożyteczna i potrzebna. Tym bardziej, iż KPF jest organizacją samorządową, która poza kilkoma innymi sektorami usług finansowych skupia także największe fundusze hipoteczne, oferujące produkt odwróconej hipoteki.

WOKÓŁ DEFINICJI

Pojęcie „odwrócona hipoteka” jest tłumaczeniem zwrotów „equity release” i „reverse mortgage” stosowanych w krajach zachodnich. Pojęcia te określają zarówno model sprzedażowy renty (umowa renty dożywotniej, umowa dożywocia – sale model) jak i model kredytowy (odwrócony kredyt hipoteczny – loan model) odwróconej hipoteki. W badaniu przeprowadzonym przez Komisję Europejską w sierpniu 2008 r. „Study on Equity Release Schemes in the EU” znajduje się opis terminologii używanej w odniesieniu do rynku odwróconej hipoteki w krajach Unii Europejskiej. Według definicji tam opisanej jako „equity release” (tłum. „odwrócona hipoteka”) uznaje się zarówno loan model equity release (tłum. „model kredytowy”) jak i sale model equity release (tłum. „model sprzedażowy”). Każdy z modeli ma w poszczególnych krajach odrębną nazwę, tak jak jest to również proponowane w Polsce. Dla przykładu w Niemczech i Austrii odwrócona hipoteka „Equity Release” dzieli się na „Umgekehrter Hypothekenkredit” – w modelu kredytowym i „Leibrente” – w modelu sprzedażowym. Natomiast w Hiszpanii dzieli się na „Hipoteca inversas” – w modelu kredytowym i „Vivienda pension” – w modelu kredytowym. Powyższe nazewnictwo zostało również użyte w badaniu wykonanym na zlecenie Polskiej Izby Ubezpieczeniowej: „Reverse Mortgage – rozwiązania prawne i instytucjonalne na wybranych rynkach” opublikowanym w marcu 2011 r.
W związku z faktem, iż w większości krajów zarówno europejskich jak i na całym świecie, pod pojęciem „odwróconej hipoteki” rozumie się rozwiązania stosowane w obu modelach uważamy, iż poprawnym jest użycie tego samego rozwiązania w języku polskim. Stosowanie nazwy „odwrócona hipoteka” w odniesieniu do modelu sprzedażowego jest zgodne z praktyką zachodnią i nie ma na celu „zmylenia” Klienta jak zasugerował Autor w artykule, a poprawne użycie terminologii zgodnej z tą używaną w Unii Europejskiej.

WOKÓŁ PROBLEMÓW PRAKTYKI BIZNESOWEJ

Oba fundusze hipoteczne zrzeszone w Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych organizują cykliczne spotkania z Klientami. Jest to jedno z wielu merytorycznych narzędzi, które służą nie tyko dostarczeniu wiedzy potencjalnym klientom, ale również weryfikacji tego, czy sam produkt, jego cechy, konsekwencje praktyczne, są zrozumiałe. Oba Fundusze, Członkowie KPF zapewniają, że także chętnie byłyby gościły wszystkim chętnych, którzy zechcieliby wziąć udział w takich spotkaniach, by zdobyć wiedzę, ale też ocenić poziom zrozumienia charakterystyki produktu przez potencjalnych Klientów. Wydaje się być zresztą oczywiste, że jedynie zastosowanie praktyk biznesowych zapewniających to, by każda osoba, która zawarła stosowną umowę, była świadoma zastosowanego w niej modelu, zobowiązań stron jak i konsekwencji jej zawarcia, może pozwolić na zbudowanie zaufania i zrównoważony rozwój nie tylko całego rynku odwróconej hipoteki, ale również poszczególnych firm.
Na licznych rynkach zagranicznych funkcjonują równolegle odwrócony kredyt hipoteczny (często w oparciu o odrębną ustawę) oraz renta dożywotnia. Są to oferty komplementarne, skierowane do osób o różnych potrzebach. Główną różnicą między odwróconym kredytem hipotecznym, a rentą dożywotnią jest czas wypłacania świadczeń. Tylko renta dożywotnia gwarantuje wypłaty do końca życia. Kredyt udzielany jest tylko na z góry określony czas. Natomiast kwestia momentu przeniesienia własności jest pochodną długości wypłacanych świadczeń. Tak też wygląda praktyka na innych rynkach. Nie można arbitralnie ocenić, który z tych modeli jest lub będzie korzystniejszy dla Klienta. Osoby starsze powinny mieć możliwość wyboru, która z tych ofert jest dla nich bardziej korzystna. Należy pamiętać, iż oba modele, zarówno kredytowy jak i sprzedażowy, funkcjonują równolegle zarówno w krajach europejskich oraz na rynkach światowych i są to oferty uzupełniające się.

Wbrew rozpowszechnianym od czasu do czasu opiniom, polskie prawo stwarza już teraz możliwości zabezpieczenia Klientów korzystających z modelu sprzedażowego odwróconej hipoteki nawet na wypadek upadłości funduszu. W Polce model sprzedażowy odwróconej hipoteki jest oferowany w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego tj. renty dożywotniej (art.903-907 KC) i umów dożywocia (art.908-916 KC). W krajach takich jak Stany Zjednoczone, Wielka Brytania zarówno model sprzedażowy jak i kredytowy odwróconej hipoteki oferowany jest w oparciu o odrębną ustawę. Jednakże w wielu krajach zachodnich m.in. w Hiszpanii, Niemczech, na Węgrzech renta dożywotnia oferowana jest również na podstawie zapisów kodeksu cywilnego i nie istnieje tam żadna dodatkowa regulacja prawna w postaci odrębnej regulacji dedykowanej wyłącznie tej umowie. Funkcjonujące obecnie w Polsce rozwiązania prawne są zgodne z praktyką zachodnią i wystarczające, aby zabezpieczyć w pełni interesy Klienta. Problemem bowiem nie jest brak narzędzi prawnych, ale kwestia zobowiązania wszystkich podmiotów, działających na rynku do ich stosowania.

WOKÓŁ POTRZEBY REGULACJI I WSPÓŁPRACY

Konferencja Przedsiębiorstw Finansowych oraz podmioty tu zrzeszone od długiego czasu biorą merytoryczny udział w pracach legislacyjnych w obszarze odwróconej hipoteki. Jako ich aktywny, społeczny uczestnik, aktywnie wspieramy i apelujemy o przyspieszenie prac nad ustawą o przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za dożywotnie świadczenie, która również zobowiązywałaby podmioty oferujące rentę dożywotnią do spełniania kryteriów i wprowadzania wymogów, dotyczących zapisów umownych na rzecz Klienta. Jednocześnie, w poczuciu obowiązku za rozwój rynku finansowego, KPF i podmioty oferujące rentę dożywotnią wspierają również wejście w życie ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, traktując oba produkty za bardzo ważny element tego rynku, tak potrzebny Klientom w obecnej sytuacji społeczno-finansowej. Potrzeba jest zintegrowanego działania różnych sektorów rynku finansowego, w części komplementarnych, ale w części również konkurencyjnych biznesowo, bowiem w takim działaniu należy upatrywać najskuteczniejszego sposobu do budowania dobrych podstaw i ram prawnych oraz dzięki nim do budowania zaufania do rynku finansowego co do zasady. Praktyka zachodnia pokazuje, iż oba modele odwróconej hipoteki (sprzedażowy i kredytowy) funkcjonują z powodzeniem równolegle na rynkach będąc produktami uzupełniającymi się. To doświadczenie międzynarodowe winno być w tym względzie odwzorowane także w Polsce, bowiem konkurencja rynkowa jest zjawiskiem pozytywnym, a głównymi jej beneficjentami są Klienci.

 

Źródło: Biuro KPF.