Unijna dyrektywa w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi, zwana dyrektywą hipoteczną, zawiera między innymi wymóg informowania konsumentów o wysokości prowizji otrzymywanej przez pośrednika finansowego od kredytodawcy. Dopuszcza ona również możliwość wprowadzenia przez państwa członkowskie zakazu wynagradzania przez kredytodawcę pośredników kredytowych. Tyle, że regulator unijny rozróżnia w ramach działalności pośrednictwa finansowego czynności polegające na usłudze doradczej i prostego pośrednictwa, dopuszczając ograniczenia w bezpośrednim wynagradzaniu przez kredytodawcę kredytu hipotecznego doradców kredytowych. To diametralna różnica, która wymaga ponownego przeanalizowania przez ustawodawcę. Propozycja zapisu w tej sprawie, która pojawiła się w najnowszej wersji ustawy implementującej dyrektywę, sprowadza się bowiem do zakazu wynagrodzenia wszystkich rodzajów pośredników kredytowych przez kredytodawców – zarówno tych świadczących usługi pośrednictwa kredytowego, jak i doradztwa.

Dyrektywa hipoteczna nr 2014/17/UE, którą państwa członkowskie UE miały obowiązek zaimplementować do swoich porządków prawnych do marca 2016 roku, jest aktem prawnym, wpisującym się w tendencję rozszerzania zakresu ochrony konsumenta w różnych sferach działalności, w tym także na rynku usług finansowych. Nowa regulacja unijna, w celu ochrony praw konsumentów, wprowadza rozwiązania, które będę wymuszały na pośrednikach rzetelne informowanie nie tylko o produktach kredytowych, ale i o wysokości otrzymywanego wynagrodzenia. Ich transpozycja do polskiego ładu prawnego odbywa się aktualnie za pośrednictwem ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Toczone od ponad roku prace legislacyjne doprowadziły do wypracowania kształtu ustawy implementującej. Niestety, na ostatnim etapie procesu legislacyjnego, wprowadzono zakaz wynagradzania pośredników kredytowych przez kredytodawców. To klient ma wynagradzać pośrednika kredytowego za jego pracę.

Europa nie zakazuje wypłaty prowizji

Postulowane między innymi przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz KNF wprowadzenie zakazu wynagradzania pośredników przez kredytodawców w krajach Unii Europejskiej, z dojrzałymi rynkami pośrednictwa finansowego, należy do rzadkości. Co więcej, taki zakaz istnieje tylko w Holandii, a jego wdrożenie rozważa się jedynie we Włoszech, a i to w wąskim zakresie, obejmującym wyłącznie model brokerski pośrednictwa.

Zdecydowana większość państw członkowskich UE nie stosuje takiego rozwiązania. Wśród nich znajdują się najbardziej dojrzałe rynki usług finansowych, jak Wielka Brytania, Niemcy, Francja i Hiszpania. Rozkład geograficzny, pokazujący, jak rozwiązano tę kwestię, ilustruje poniższa mapa.

– Warto kierować się racjonalnymi rozwiązaniami, stosowanymi na dojrzalszych niż polski rynkach zachodnioeuropejskich, na których działalność pośredników finansowych posiada długą tradycję. Tym bardziej, że wypłata wynagrodzenia pośrednikom bezpośrednio przez dostawców produktów kredytowych jest w pełni zgodna z nową dyrektywą. Wymogi ostrożnościowe, informacyjne i nadzorcze, przewidziane przez dyrektywę, obecne także w projekcie ustawy, w pełni zabezpieczają interesy konsumentów przed ewentualnymi nierzetelnymi praktykami przedsiębiorców. Skutki wprowadzenia tego zakazu dla branży pośrednictwa finansowego mogą być bowiem bardzo negatywne – ocenia Mecenas Marcin Czugan, Wiceprezes Zarządu KPF oraz Przewodniczący Komitetu Prawno-Politycznego EUROFINAS, bezpośredniego uczestnika europejskiego procesu legislacyjnego.

Dyrektywa hipoteczna chroni konsumentów

Wprowadzenie zakazu wynagradzania pośredników wprost przez dostawców produktów kredytowych nastąpiło, co należy również podkreślić, pomimo istnienia w projekcie szeregu mechanizmów chroniących konsumenta. Jako podmiot nadzorowany, po wdrożeniu nowej regulacji pośrednik będzie bowiem zobligowany do przedstawienia konsumentowi szeregu informacji. Wśród nich – dla przykładu – danych dotyczących swojej działalności gospodarczej, w tym numeru licencji i opisu procedury składania reklamacji. W kontekście komentowanego zakazu wypłaty wynagrodzenia, motywowanego ochroną praw konsumenta, warto zauważyć, iż obowiązkiem informacyjnym objęta jest też informacja, odnosząca się do wysokości wynagrodzenia. Zdecydowanie należy też podkreślić fakt, iż dyrektywa zobowiązuje pośredników do ustanowienia wewnętrznych procedur, umożliwiających spełnienie wymogu potwierdzającego, że metoda wynagradzania ich personelu nie narusza obowiązku „uczciwego i sprawiedliwego postępowania”. Ponadto zastrzega, że wynagrodzenie pośrednika nie może być uzależnione od celów sprzedażowych, a wysokość prowizji będzie jawna. Do poinformowania o wysokości prowizji powinno dojść najpóźniej w chwili wręczenia arkusza informacyjnego ESIS (European Standardised Information Sheet) – zindywidualizowanej informacji, która może posłużyć konsumentowi do sprawnego porównania kredytów dostępnych na rynku, oceny ich konsekwencji i podjęcia świadomej decyzji o zawarciu umowy.

Pomimo takich mechanizmów chroniących konsumenta, w aktualnym projekcie ustawy, który znajduje się już na końcowym etapie procesu legislacyjnego, projektodawca zdecydował się wprowadzić zakaz wynagradzania pośredników kredytowych przez kredytodawców za świadczone przez pośredników usługi pośrednictwa.

– Konferencja Przedsiębiorstw Finansowych, podczas konsultacji społecznych projektu założeń do ustawy, zwracała uwagę regulatora, że zakres podmiotowy przepisu dyrektywy, mówiący o zakazie wypłaty wynagrodzenia nie obejmuje pośredników, świadczących usługi pośrednictwa, a jedynie tych, którzy zajmują się świadczeniem usług doradztwa – zauważa Mecenas Czugan. – Dyrektywa wyraźnie różnicuje te dwie czynności, „doradztwem” określając osobistą rekomendację przedstawianą konsumentowi w odniesieniu do co najmniej jednej transakcji, dotyczącej umowy kredytowej i stanowiącej odrębną usługę od udzielenia kredytu.