Praktycy o skutkach zmian na rynku hipotecznym

21/03/2016

W tym roku przy zaciąganiu kredytu hipotecznego zaczyna obowiązywać wymóg posiadania minimalnego wkładu własnego w wysokości 15% wartości nieruchomości. Sektor bankowy został obciążony dodatkowymi obciążeniami okołopodatkowymi (m. in. składka na BFG i Fundusz Wsparcia Kredytobiorców) oraz wzmocnione zostały regulacje w obszarze wymogów kapitałowych. KPF podjął próbę oceny skutków tych zmian na rynku hipotecznym przeprowadzając badanie ankietowe wśród liderów opinii i jednocześnie wiodących firm pośrednictwa i doradztwa finansowego – Członków Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych.

Badanie prowadzono na przełomie 2015 i 2016 roku. Wzięli w nim udział przedstawiciele najważniejszych firm, reprezentujących sektor pośrednictwa i doradztwa finansowego w Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych. Ankieta miała na celu określić wpływ obecnych zmian prawnych na rynek kredytu hipotecznego w roku 2016, a także przewidzieć, jak na zmiany może zareagować sektor pośrednictwa i doradztwa finansowego.

Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych – wg ostatniego kwartalnego raportu AMRON SARFiN – jest dobra, a liczba zawartych umów o kredyt hipoteczny w badanym okresie wzrosła o 10,84%. Rośnie także polski rynek pośrednictwa finansowego– w ubiegłym roku wartość wypłaconych w tym sektorze kredytów hipotecznych wzrosła o 28,7%1. Zgodnie z analizami ekspertów KPF, udział wartościowy sektora pośrednictwa finansowego w sprzedaży kredytów hipotecznych w Polsce w ubiegłym roku wyniósł ponad 42%. Ten rosnący w znaczenie sektor staje się dla banków coraz ważniejszym kanałem dystrybucji.

MNIEJSZA AKCJA KREDYTOWA TO NIE JEDYNE NASTĘPSTWA

Respondenci zdecydowanie negatywnie ocenili wpływ, jaki nowe wymogi i dodatkowe obciążenia sektora bankowego wywrą na rynek. Przede wszystkim przewidują ograniczenie dostępności kredytu hipotecznego dla wszystkich grup klientów, niezależnie od wieku, sytuacji materialnej i zawodowej. Dotychczas grupą mającą największe ograniczenia w dostępie do kredytów hipotecznych były osoby młode, które nawet jeśli posiadają stałe zatrudnienie, to nie dysponują wystarczającymi oszczędnościami do wniesienia aż 15% kwoty kredytu jako wkładu własnego. W wyniku obecnych zmian, w ocenie ekspertów akcja kredytowa, liczona na bazie liczby udzielonych kredytów hipotecznych, w tym roku w stosunku do 2015 r. może ulec zmniejszeniu nawet o 10-20%.

Pozostałe skutki, jakie oczekiwane zmiany regulacyjne będą miały na rynek kredytów hipotecznych to przede wszystkim wzrost kosztów stałych funkcjonowania firm pośrednictwa i doradztwa finansowego. Firmy przewidują zmniejszenie kwot prowizji uzyskiwanych przez pośredników i doradców finansowych. Realne są też redukcje zatrudnienia, nie tylko wśród pracowników działów sprzedaży, ale generalnie w całym sektorze. Będzie to miało prawdopodobnie dalsze konsekwencje w postaci przyspieszania procesów konsolidacyjnych sektora.

Redukcje zatrudnienia dotkną nie tylko banki, ale zapewne również dostawców kredytów z innych niż bankowych sektorów usług finansowych. Wg Mirosława Bieszki, Doradcy Ekonomicznego KPF, banki będą zwalniać grupowo, a pracę straci nie mniej niż 10% wszystkich pracowników tego sektora. Już teraz widać także odwrót banków od kredytów hipotecznych. W sytuacji, gdy liczba banków, chcących udzielać kredytów hipotecznych będzie maleć, konsekwencje dla rozwoju rynku mieszkaniowego, rynku budowlanego, deweloperskiego są oczywiste. – BGK już przestał przyjmować wnioski na kredyt „Mieszkanie dla Młodych” na rok bieżący, a wiemy, że rząd ma inne pomysły mieszkaniowe na dopłatach do kredytu. – stwierdza dr Mirosław Bieszki. – Zapowiedź zakończenia sprawdzonego programu „MdM” to jedna z przyczyn wyczerpania już na wstępie bieżącego roku „puli” dopłat w BGK. Sygnalizowane przez rząd uruchomienie programu budowy mieszkań na wynajem nie będzie pozytywnie wpływało na rynek kredytów hipotecznych, bowiem program nie jest oparty na idei mieszkania na własność.

NIE MA TEGO ZŁEGO…

W wyniku mniejszej akcji kredytowej i mniejszego popytu, w połączeniu ze wzrostem średnich kosztów najmu mieszkań najpewniej spadną ceny nieruchomości. W krótkiej perspektywie, wraz z utrzymującą się dobrą sytuacją gospodarczą i rosnącym PKB, wzrostem dochodów gospodarstw domowych i zwiększającym się poziomem ufności konsumenckiej, powinno to przywrócić ożywienie na rynku kredytu hipotecznego. Zasadniczą zaś konsekwencją, jaką przewidują w badaniu respondenci, jest – w dłuższej perspektywie czasowej – zwiększenie poziomu zaufania do firm pośrednictwa i doradztwa finansowego ze strony polskich gospodarstw domowych.

– Nastąpi to w konsekwencji wprowadzenia do polskiego systemu prawnego tzw. dyrektywy o kredycie hipotecznym. – ocenia Mecenas Marcin Czugan, Dyrektor Departamentu Prawno – Legislacyjnego KPF. – W efekcie firmy pośrednictwa i doradztwa zostaną włączone pod nadzór KNF, ujednolicone zostaną w większym niż dotąd stopniu standardy praktyk biznesowych, ale i wzrosną wymagania wobec firm sektora. Będzie to miało pozytywne następstwa – wzrośnie bowiem zaufanie banków do sektora pośrednictwa i doradztwa finansowego. W konsekwencji, im chętniej banki będą nawiązywać współpracę z tymi firmami, tym bardziej rosnąć będzie poziom zaufania również ze strony konsumentów do pośredników finansowych.

DOBRY CZAS DLA INNOWACJI

W badaniu podjęto też próbę określenia, jakie działania sektor pośrednictwa finansowego może podjąć, by ograniczyć negatywne skutki zmian. W pierwszej kolejności, w przypadku pogorszenia się warunków w otoczeniu biznesowym, respondenci będą sięgali po sprawdzone narzędzia: ograniczenie nakładów na inwestycje i rozszerzenie oferty. Nadto, co najczęstsze w sytuacji ograniczonej perspektywy poprawy rentowności, przewidywane są cięcia wydatków na marketing i reklamę. Bardzo prawdopodobne jest natomiast powiększenie liczby wykorzystywanych kanałów dystrybucji.

– Okres zmian to zawsze dobry czas na poszukiwania nowych rozwiązań w relacji z klientem i nowymi graczami na rynku kredytowym. Wydaje się, że nowe możliwości w tym względzie oferuje rozwój portali informacyjnych, porównywarek i platform społecznościowych. Tu zapewne tradycyjnie rozumiany biznes pośrednictwa może poszukiwać przewagi konkurencyjnej – ocenia Andrzej Roter, Dyrektor Generalny KPF. – Jednocześnie, w aktualnej sytuacji sektor bankowy musi wprowadzać efektywne narzędzia ograniczania kosztów stałych działalności i, co więcej, już rozpoczął ograniczanie liczby placówek i zatrudnienia. W konsekwencji, w moim przekonaniu, będzie rosła liczba tych banków, które zdecydują się rozpocząć, czy choćby wzmocnić dotychczasową współpracę z sektorem pośrednictwa. Takie zjawisko z pewnością byłoby bardzo pozytywne dla polskiej gospodarki.

 

_________

1 Źródło KPF, na podstawie cyklicznego raportu „Sektor pośrednictwa kredytowego w Polsce”